Согласно данным финансовых властей и банковского сектора, с 17 апреля реализуется план управления задолженностью домохозяйств на 2026 год, предусматривающий запрет не только на выдачу новых кредитов, но и на продление сроков действующих ипотек для многоквартирных собственников.
При наступлении срока погашения банки обязаны подтверждать количество объектов недвижимости у заемщика через систему проверки (HOMS) и определять его статус. Критерий многоквартирного владения применяется на уровне домохозяйства, включая частных арендодателей.
Ограничения распространяются на кредиты с единовременным погашением на сумму около 4,1 трлн вон (около 2,78 млрд долл. США), охватывая порядка 17 000 домохозяйств. В 2026 году срок погашения наступает по займам на 2,7 трлн вон (около 1,83 млрд долл. США) для примерно 12 000 домохозяйств.
Регулирование затрагивает квартиры в 25 районах Сеула, а также в 12 зонах, включая города Квачхон и район Пундан. Под действие мер подпадает около 7 500 квартир.
Представители банков отмечают, что после объявления политики клиенты, включая арендодателей, заранее информировались о сроках погашения. В условиях стандартных годовых кредитных циклов возможность продления обычно открывается за 1 месяц до даты окончания, что позволило части заемщиков продлить кредиты до введения ограничений.
Одновременно с этим с 9 мая прекращается действие льготного режима по налогу на прирост капитала для владельцев нескольких объектов недвижимости. В результате налоговая нагрузка существенно возрастает, что уже привело к росту консультационных запросов.
По действующим правилам, если объект расположен в регулируемой зоне, не применяется долгосрочный налоговый вычет, а ставка налога увеличивается. Для владельцев двух квартир применяется дополнительная нагрузка в размере +20 п.п. к базовой ставке.
Согласно расчетам банковского сектора, при продаже жилья с прибылью 500 млн вон (около 339 000 долл. США) налог при отсутствии повышающей ставки составляет около 125 млн вон (около 84 700 долл. США), тогда как при её применении увеличивается до примерно 301 млн вон (около 204 000 долл. США).
При прибыли 1 млрд вон (около 678 000 долл. США) налог возрастает с примерно 283 млн вон (около 192 000 долл. США) до около 642 млн вон (около 435 000 долл. США).
По оценкам участников рынка, большинство владельцев уже приняли решения о продаже или передаче активов. После вступления налоговых изменений в силу возможен пересмотр стратегии и сокращение предложения на рынке недвижимости.