На рынке жилой недвижимости Сеула и столичного региона наблюдается сокращение числа квартир, выставленных на продажу, после завершения периода временного освобождения от повышенного налога на прирост капитала для владельцев нескольких объектов недвижимости. По данным специализированных платформ недвижимости, часть предложений была снята с рынка после окончания льготного периода.
Редакция поговорила с несколькими владельцами двух и более квартир в столичном регионе. Часть собеседников заявила, что после завершения периода временного освобождения от повышенного налога на прирост капитала для владельцев нескольких жилых объектов не планирует продавать жилье в ближайшее время. По их словам, они готовы ждать либо изменения налоговой политики, либо роста цен до уровня, при котором продажа станет экономически оправданной. Сокращение числа предложений при сохранении спроса может создать краткосрочное давление на цены, однако динамику рынка по-прежнему сдерживают процентные ставки, ограничения по ипотечному кредитованию и общее состояние покупательской активности.
После завершения отсрочки для владельцев нескольких объектов снова применяется повышенная ставка налога на прирост капитала при продаже жилья в регулируемых районах. В случае двух жилых объектов к базовой ставке может добавляться 20 процентных пунктов, а в случае трех и более — 30 процентных пунктов. Кроме того, при применении повышенного налогообложения долгосрочный специальный вычет может не предоставляться. Национальная налоговая служба также разъясняла, что после завершения отсрочки владельцы нескольких объектов при продаже жилья в регулируемых районах не могут применять долгосрочный специальный вычет.
Отдельная проблема возникает у семей, которые формально становятся владельцами двух жилищных активов не из инвестиционных соображений, а в процессе обычного переезда. Одна из семей, с которой поговорила редакция, рассказала, что уже владела квартирой, в которой проживала, однако после рождения детей и роста потребностей семьи решила переехать в более просторное жилье. Супруги приобрели право на квартиру в новом жилом комплексе, который находится на стадии строительства, и планировали продать прежнюю квартиру ближе к моменту переезда.
По словам семьи, расчет строился на том, что стоимость прежней квартиры станет частью бюджета на новое жилье. Однако после приобретения права на новую квартиру они стали рассматриваться как владельцы двух жилищных активов. В налоговом регулировании при определении числа объектов могут учитываться не только завершенные квартиры, но и права на жилье (включая 분양권 и 조합원입주권), в зависимости от их правового статуса и даты приобретения.
Дополнительная сложность связана с тем, что нынешняя квартира семьи находится в зоне, связанной с проектом реконструкции или редевелопмента. В районах перегретого спроса (투기과열지구 — тхуги кваёль чигу) передача статуса члена жилищного объединения (조합원 지위 — чохапвон чиви), дающего право на получение новой квартиры после завершения проекта, может быть ограничена после определенного этапа. Для реконструкции такое ограничение обычно связано с этапом после утверждения создания объединения, а для редевелопмента — после утверждения плана управления и распределения. Одно из ключевых исключений касается собственников единственного жилья в составе одного домохозяйства, которые владели продаваемым объектом не менее 10 лет и проживали в нем не менее 5 лет.
Семья сообщила, что купила нынешнюю квартиру в 2020 году и с тех пор проживает в ней. Из-за этого она пока не соответствует критерию 10 лет владения и 5 лет проживания. При этом, по словам собеседников, из-за приобретения права на новую квартиру они уже не воспринимаются рынком как обычные продавцы единственного жилья. В результате потенциальный покупатель может столкнуться с риском денежной компенсации (현금청산 — хёнгым чхонсан) вместо получения права на новую квартиру в будущем комплексе, что снижает привлекательность объекта.
По данным объявлений на профильных платформах недвижимости, аналогичные квартиры с ограничением на передачу статуса члена жилищного объединения(조합원) продаются с дисконтом примерно в 200–300 млн вон по сравнению с объектами, где такой статус может быть передан. По словам семьи, их квартира была куплена примерно за 500 млн вон, а сейчас может быть продана с учетом такого дисконта примерно за 650 млн вон. С учетом налога на прирост капитала и дополнительной налоговой нагрузки для владельцев нескольких жилищных активов оставшаяся выгода от продажи становится значительно меньше той суммы, на которую семья рассчитывала при планировании переезда.
Собеседники редакции отметили, что недавно у них родился третий ребенок, поэтому потребность в более просторном жилье стала не инвестиционным выбором, а бытовой необходимостью. Однако из-за сочетания налоговой нагрузки, дисконта на текущую квартиру и ограничений, связанных с проектом реконструкции, семья решила пока не продавать нынешнее жилье. Вместо этого они намерены сдать его по системе чонсе (전세 — чонсе) и дождаться либо изменения политики, либо завершения проекта реконструкции, после чего будут решать, возвращаться ли в этот район или продавать объект. По словам семьи, если бы не ограничения на передачу прав в проекте реконструкции и дополнительная налоговая нагрузка для владельцев нескольких жилищных активов, продажа нынешней квартиры оставалась бы для них наиболее вероятным сценарием. Теперь же объект фактически исчезает из предложения: вместо продажи семья выбирает аренду по системе чонсе и ожидание более благоприятных условий.
Эксперты и участники рынка отмечают, что новые ограничения и налоговые правила направлены на снижение числа спекулятивных покупок и сдерживание перегрева рынка. Однако на практике такие меры могут затрагивать не только инвесторов, но и обычные семьи, которые меняют жилье из-за рождения детей, изменения состава семьи или необходимости переезда. Для таких домохозяйств ключевым становится не только размер налога, но и разрыв между ожидаемой рыночной стоимостью старой квартиры и реальной суммой, которую можно получить после дисконта и налоговых выплат.
Конкретные налоговые и правовые последствия в подобных случаях зависят от статуса района, стадии проекта реконструкции или редевелопмента, даты приобретения права на новое жилье и состава собственности домохозяйства. Поэтому такие ситуации требуют индивидуальной проверки у налогового или юридического специалиста.
